西管发〔2006〕10号

常德市西湖管理区管理委员会
关于印发常德市西湖管理区物业管理
实施办法的通知

各办事处（镇），区直及驻区各单位：

　　《常德市西湖管理区物业管理实施办法》已经区管委讨论通过，现予印发，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　二OO六年五月十二日　　　　

常德市西湖管理区物业管理实施办法

　　第一章    总  则

　　第一条　为了推动我区物业管理工作，规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进社会和谐，根据国务院《物业管理条例》、湖南省《城市住宅物业管理条例》、《常德市物业管理暂行办法》及有关的法律、法规，结合本区实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施设备和场地。具体包括居住物业、商业物业、政府机关和企事业单位物业及其他特殊用途物业等。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和安全秩序的活动。

　　第三条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

　　各部门、住宅小区、企事业单位院落必须逐步实行社会化物业管理。

　　不成小区的零星楼房应逐步实行最低物业管理。

　　新建居住小区或商住综合楼必须落实物业管理方案后方可出售。

　　第四条　区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　建设、规划、财政、工商、公安、民政、物价、城管等部门和物业所在地的社区居民委员会，应按照各自的职责，配合做好物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章  业主及业主大会

　　第五条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十） 法律、法规规定的其他权利。

　　第六条　业主在物业管理活动中履行下列义务：

　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第七条　物业交付使用的建筑面积达到60%以上的，或者首位业主入住超过两年的，应当在区房地产管局的指导下和社区居民委员会的参与下，由建设单位组织或由业主自发组织，依法成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　第八条　物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主人数较多的物业管理区域，可以按建筑面积或产权单位的比例推选业主代表，参加业主大会。
但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第九条　住宅小区的业主大会、业主委员会接受社区居民委员会的领导和监督管理，其组成人员经社区居民委员会同意，可以兼任居民小组长、楼栋长、联户长等基层网络职务，为社区的管理服务贡献力量。

　　第十条　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，必须严格遵守。决定内容应当在小区内公示，并同时报送社区居民委员会备案。

　　业主委员会换届选举需要指导的，区房地产管理局会同社区居民委员会可以指导成立换届选举小组，召开业主大会选举新一届业主委员会。

　　第十一条　对于建设单位组织三次，仍有二分之一以上业主不愿参加业主大会，不能成立业主委员会的居住小区，建设单位应当把组织情况向区房地产管理局和社区居民委员会报告，并把有关法律、法规规定的内容和征求业主意见的资料移交给社区居民委员会。

　　第三章　前期物业管理

　　第十二条　建设单位应当在预（销）售物业之前以招投标的形式选聘具有相应资质的物业管理企业，签订书面的前期物业服务合同，合同格式应选用建设部统一印制的规范文本。

　　第十三条　经区房地产管理局批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：

　　（一）住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的物业；

　　（二）规模小于0.5万平方米的非住宅物业；

　　（三）已经实行物业管理的区域内新建物业的前期物业管理；

　　（四）投标人少于3人的。

　　第十四条　建设单位应在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项作出约定。

　　第十五条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好查验登记。

　　第十六条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设备、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必须的其他资料。

　　第十七条　建设单位移交物业时，应提供50平方米以上的物业管理用房，其建设费用和办理相关权属证明的费用列入开发成本。

　　第十八条　房改房、集资房等老旧住宅物业，原建设单位应当自觉履行前期物业管理当中应由建设单位承担的相关责任，积极推动已售公房的物业管理。

　　第十九条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第二十条　新建小区必须严格按照规划设计要求建设配套，使用前的小区配套验收由区房地产管理局和社区居民委员会共同组织验收。

　　第四章　物业管理服务

　　第二十一条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

　　物业管理活动必须接受区房地产管理局的行业监管和社区居民委员会的属地监管。区管委及相关部门应对物业管理事业的发展及其管理活动的全面推进给予鼓励与支持，从政策上予以优惠和倾斜。

　　第二十二条　业主委员会应当代表全体业主与物业管理企业签订书面的物业服务合同。

　　第二十三条　物业管理服务应包括以下内容：

　　（一）公共服务：房屋共用部位的维护和管理；房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；小区交通消防和公共秩序等协助管理事项的服务；装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；代收代缴费用服务。

　　（二）专项服务：物业公司将日常生活、商业服务、文教卫生、各类中介等事先设立服务项目和服务内容、质量与收费标准公布，由业主自行选择。

　　（三）委托服务：物业公司为了满足个别业主和物业使用人的需求，受其委托提供的有偿服务。

　　第二十四条　业主委员会应当在物业服务合同期满前10日内书面通知物业管理企业，告知决定是否续约或者另行选聘物业管理企业等事项。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。原物业管理企业应当在15日内退出该物业区域，并将物业管理用房和有关资料交还给业主委员会。

　　第二十五条　确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平及与物业管理服务内容相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主与物业管理企业按照政府指导价协商确定。

　　第二十六条　物业管理区域内，供水、供电、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业管理企业接受委托可以代收代缴前款费用。

　　第二十七条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。

　　第五章　 物业的使用与维护

　　第二十八条　物业管理区域内公共设施设备的用水、用电的价格按照居民

　　生活用水、用电价格实行。

　　第二十九条　通过物业管理区域内的城市道路及其绿化、市政公共设施的维修、养护由城管部门负责。

　　通过物业管理区域内的城市道路的清洁工作由环卫部门负责。物业管理企业收集业主的垃圾后应负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运工作由环卫部门负责。

　　业主电表以外的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。

　　业主水表以外的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。

　　通讯、有线电视等单位，应当承担相关的管线和设施设备的维修养护责任。

　　前款规定的单位因维修养护等需要，临时占用、挖掘小区道路、场地的，应当接受小区物业公司的管理并及时恢复原状。

　　第三十条　业主需要装饰房屋的，应当告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第三十一条　住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：

　　（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构；

　　（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

　　（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖混凝土墙体；

　　（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

　　（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　第三十二条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为。

　　（一） 搭建建筑物、构筑物；

　　（二） 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

　　（三） 拆改供暖管道和设施。

　　第三十三条　物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同时将物业承租人、出租期限、物业服务费交纳约定等情况书面告知业主委员会、社区居民委员会和物业管理企业。

　　第三十四条　住宅物业应当按照国家、省、市、区有关规定交纳专项维修资金。

　　物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　物业专项维修资金的归集、管理、使用，按照有关规定执行。

　　第六章　附   则

　　第三十五条　区房地产管理局应当建立业主投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反有关法律、法规行为的投诉。

　　第三十六条　区国土规划建设局、区房地产管理局，相关社区居民委员会与供水、供电、环卫消防等公用事业单位应当建立物业管理联系会议制度，会商解决物业管理活动中的问题，协调处理物业管理活动中各方当事人的矛盾。
第三十七条　本办法自2006年5月1日起施行。